Новость

Сохранение балконов безопасными и привлекательными

12.06.2022 <<Назад

С тех пор, как «Ромео и Джульетта» сделали их знаменитыми, балконы стали популярным дополнением к нашим домам и жилым помещениям. Для кооперативов и кондоминиумов балконы могут добавить дополнительную привилегию, еще несколько футов жилой площади, которые позволяют нам наслаждаться на открытом воздухе и некоторое время на солнце.

Как и любая конструкция, балконы нуждаются в постоянном уходе и уходе, чтобы они выглядели наилучшим образом и прослужили максимально долго. Что входит в уход за балконами и что происходит, когда они нуждаются в ремонте? При правильном планировании и использовании правильных инструментов техническое обслуживание и ремонт могут добавить много лет удовольствия и ценности вашему кооперативу или кондоминиуму.

Как они работают

По большей части в наши дни балконы строятся из стали и бетона с несколькими деревянными и стальными моделями, смешанными здесь и там: https://topbalkon.ru/. По словам Стэна Веллиски, вице-президента Valcourt Building Services LLC в Элизабет, штат Нью-Джерси, существует два типа бетонных балконов: непрерывная плита, которая является просто продолжением бетонной плиты пола здания, и те, которые построены из стальных рам, которые крепятся к конструкции снаружи. Стальные доски выступают из каркаса здания, а затем заливаются бетоном. На обоих типах балконов перила добавляются после первоначальной конструкции и либо встраиваются в балкон, либо монтируются на поверхность.

Пусть они хорошо выглядят

Бетонные балконы «должны служить вечно при обычном уходе», — говорит Веллиски. Однако без надлежащего обслуживания «я видел, как у них возникают проблемы в течение 10 лет или меньше».

Но что квалифицируется как «надлежащее обслуживание»? «Первый шаг к обнаружению признаков износа — это их поиск», — говорит Р. Нил Айзенберг, консультант по консервации и реставрации Gotham Waterproofing & Restoration в Байонне, штат Нью-Джерси. На балконах владельцы должны искать трещины, пятна ржавчины, пятна соли или любые изменения цвета на крыше или полу. Это признаки того, что металл, поддерживающий балкон, может ржаветь или вода портит плиты.

По мнению профессионалов, лучше всего начать с установления исходного уровня и понимания того, как ежегодно стареют такие конструкции, как балконы и веранды. «Сотрудник по техническому обслуживанию должен провести визуальный осмотр и задокументировать все обнаруженные проблемы, — говорит Веллиски. «Если есть трещина длиной в два дюйма, он должен записать ее в таблицу. Это устанавливает ориентир на ранней стадии». Таким образом, обслуживающий персонал может вернуться во время следующей проверки и посмотреть, не выросла ли трещина или не изменилась ли она каким-либо образом. «Если вы можете поймать его на ранней стадии, есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы замедлить его. Если вы будете ждать слишком долго, это может стать серьезным».

По словам Айзенберга, лучше всего наблюдать за обесцвечиванием или трещинами в течение как минимум шести месяцев. Если трещины, например, не очень большие и не увеличиваются в размерах, возможно, вам не о чем беспокоиться. Возможно, были проблемы со строительством балкона, но балкону не грозит дальнейшее ускоренное разрушение.

В Нью-Йорке общая внешняя проверка безопасности зданий более шести этажей (включая любые балконы или террасы) должна проводиться архитектором или инженером и представляться в Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB) каждые пять лет для соблюдения требований. с положениями местного закона 11. Несоблюдение влечет за собой огромные штрафы, не говоря уже о риске серьезной травмы или повреждения имущества из-за небезопасных условий.

По словам Айзенберга, пятилетний перерыв между проверками по местному закону 11 не должен интерпретироваться как разрешение зданиям игнорировать свои балконы и террасы в оставшееся время между инспекционными посещениями. «Если есть какие-либо подозрения, вы не можете просто оставить их [между проверками]. Здания могут быть оштрафованы или даже закрыты, если они не соответствуют требованиям. Местный закон 11 — необычный закон, и очень немногие муниципалитеты имеют такой же строгий закон, как Нью-Йорк».

Если владелец подозревает, что его терраса или балкон могут иметь структурные повреждения, он должен немедленно сообщить об этом своему совету директоров или управляющему агенту. Чтобы проверить проблему и оценить состояние балкона, правление может рассмотреть вопрос о вызове специалиста для осмотра рассматриваемого места и предоставления рекомендаций по его ремонту. Использовать быстрое решение и просто покрыть балкон напольным ковром — не лучший вариант. Он только маскирует проблему и может усугубить ее, задерживая под собой влагу. То же самое можно сказать и о некоторых красках и герметиках. Некоторые поверхности были обработаны почти невидимым герметиком, который может плохо взаимодействовать с другими продуктами. Или, возможно, поверхности нужно «дышать». Плитка может быть хороша, но под ней должен быть надлежащий дренаж. Если нет, то они тоже

Балконные перила и ограждения на крыше также могут быть источником проблем. Ржавые или ослабленные перила следует проверить на предмет дальнейшего износа, как и балконные плиты. Иногда нужно просто затянуть ослабленный винт, но в крайних случаях может потребоваться замена перил.

У большинства зданий есть установленное время каждый год или полгода, когда они будут проводить визуальный осмотр своих балконов и террас, проверяя внешние признаки возраста или ветхости. «Ассоциация должна определить, как часто это делается», — говорит Джеймс Магид, региональный вице-президент Wentworth Property Management в Уэст-Лонг-Бранч, штат Нью-Джерси. Для балконов «это может зависеть от того, из чего они сделаны, насколько они доступны и как часто они используются».

Эти проверки могут быть жизненно важны, особенно для старых зданий. «По прошествии 10 лет они должны искать признаки коррозии», — говорит Уильям Шутт, президент MATCOR, Inc., компании из Филадельфии, которая предоставляет услуги в области технологии коррозии. «Они могут увидеть пятна ржавчины. Вы не должны видеть пятен ржавчины на бетоне или маленьких кусочков ржавого материала».

Ответственность за техническое обслуживание и ремонт внешних пространств может ложиться либо на владельца квартиры, либо на здание, но, как правило, из-за того, насколько ограничены общие элементы, изложенные в руководящих документах, ответственность за структурные проблемы ложится на само здание. «Такие вещи, как мойка, покраска и [мелкий] ремонт, как правило, остаются на усмотрение владельца квартиры, но все зависит от того, что первоначально определила ассоциация», когда они составляли свои руководящие документы, — говорит Магид.

Где возникают проблемы

Так что же могут ожидать лица, ухаживающие за балконами, в плане проблем в долгосрочной перспективе? Одной из наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются бетонные балконы, является коррозия. Когда сталь внутри бетона подвергается воздействию кислорода, она расширяется. «Это растрескивает бетон и заставляет его разваливаться», — говорит Шутт. Для тех, кто живет недалеко от берега, соль также может вызвать коррозию. «Особенно вблизи океана соль может попасть в бетон и создать кислотную ситуацию. [Бетон] затем подвергнется коррозии, точно так же, как ваша машина будет подвергаться коррозии больше на берегу, чем в Пенсильвании», — говорит Шутт. Когда начинается коррозия, ее бывает трудно остановить. «Это похоже на рак», — добавляет он.

В недавно построенных зданиях проблемы также могут начаться еще до того, как в здание въедет первый житель. «Загрязнение могло произойти, когда подрядчик строил балконы», — говорит Шутт. В старые здания подрядчики «могли добавить ускоритель бетона, содержащий соль». Соль, в свою очередь, вызывает коррозию.

Ослабленные перила также могут создать проблемы для жильцов. По словам Веллиски, встроенные перила, как правило, имеют проблемы раньше, чем их собратья, устанавливаемые на поверхность, из-за проникновения, необходимого для крепления перил. Если они не будут должным образом герметизированы, эти области могут собирать влагу и вызывать ржавчину и коррозию металлических перил, а также окружающего бетона.

Небольшие сколы, напоминающие небольшие выбоины, также могут образовываться в бетоне, вызывая проблемы, когда в углублениях скапливается влага. В дополнение к соли и воде ковровое покрытие внутри и снаружи может способствовать усадке балкона, удерживая влагу и не позволяя бетону дышать. То же самое относится к некоторым водонепроницаемым покрытиям и герметикам, которые можно наносить на бетон до его полного отверждения.

Также важно следить за тем, что может показаться просто косметическим дефектом, потому что он может быть признаком более серьезной структурной проблемы. Если все выглядит рискованно — если на земле обнаружены куски бетона или трещины быстро увеличиваются в размерах, руководство должно снять трубку и вызвать инженера-строителя. Когда дело доходит до балконов и сопутствующих им вопросов безопасности, всегда лучше перестраховаться и обратиться к тем, кто лучше всех разбирается в этих конструкциях.

Делаем вещи лучше

По словам Веллиски, многие проблемы и проблемы, связанные с бетонными балконными конструкциями, можно предотвратить с помощью регулярной уборки или мытья под давлением раз в год. Бригады по техническому обслуживанию также должны следить за герметиком, который может нуждаться в замене, или местами, где герметик испортился и требует нового нанесения. Очень важно участвовать в постоянной и тщательной программе технического обслуживания. Откладывание основного ухода и профилактики приведет лишь к дорогостоящим проблемам в дальнейшем.

Если проблемы уже существуют, может потребоваться удаление старого бетона и добавление нового бетона. Если перила являются проблемой, можно подумать о замене встроенных перил на навесной вариант. Использование защитных покрытий и ингибиторов ржавчины для предотвращения проникновения влаги и устранения проблемы растрескивания бетона, вызванной окислением и ржавчиной, также может иметь ключевое значение для продления срока службы перил. И обеспечение безопасности этих перил имеет первостепенное значение для безопасности и благополучия жителей.

Однако со временем правление и руководство могут устать от бесконечных исправлений и обращений к инженеру-строителю для проверки потенциальных проблем с балконами их сообщества. Если это так, есть альтернативное решение — так называемая катодная защита. Он включает в себя использование формы электролиза для остановки коррозии.

С помощью этой системы электрический ток низкого напряжения — меньше, чем в 9-вольтовой батарее — подается в бетон, повышая уровень pH и уменьшая кислотность вокруг стальной арматуры, предотвращая ржавчину и, в свою очередь, предотвращая коррозию. «Это система, которую федеральное правительство требует от газо- и нефтепроводов, чтобы они не ржавели», — говорит Шутт, чья фирма предлагает такие услуги. «Ущерб прекращается, и цикл ремонта останавливается», — говорит Шутт.

«В соответствии с соглашением о техническом обслуживании вы исправляете и ремонтируете, но износ в конечном итоге усугубится», — говорит Шутт. Установка катодной защиты во время ремонта снизит затраты в долгосрочной перспективе, добавляет он, избавляя ремонтные бригады от необходимости откалывать как плохой бетон, так и хороший бетон, когда они ищут источник проблемы с коррозией. Копание до источника и укладка нового бетона может обойтись дорого. Шутт считает, что установка катодной защиты остановит коррозию и впоследствии сэкономит драгоценное время и ресурсы, что особенно привлекательно для крупных ассоциаций, состоящих из нескольких подразделений.

При должном уходе и внимании балкон может служить долгие годы, являясь идеальным оазисом, в котором жильцы дома могут наслаждаться природой и обществом друг друга. Каждый доллар, потраченный на техническое обслуживание и ремонт, будет стоить сохранения ценных инвестиций. Кто знает? Если бы у Ромео и Джульетты был балкон получше, все могло бы сложиться иначе.

Лиз Лент — независимый писатель и частый автор The Cooperator.

<<Назад